대출 규제 이후의 부동산 시장, 잠시 멈춘 숨 고르기일 뿐일까?

정부의 강도 높은 대출 규제가 시행된 지 한 달여가 지난 지금, 부동산 시장은 마치 일시적인 정적에 들어간 듯 조용하다. 거래량은 급감했고, 아파트값 상승세도 눈에 띄게 꺾였다. 하지만 이 조용함이 영원할 것이라는 믿음은 누구에게도 없다. 언젠가 다시 요동칠 수 있는 불씨는 여전히 곳곳에 남아 있다.

대출 규제는 확실히 단기적인 효과를 만들어냈다. 거래량이 3분의 1로 줄었다는 것은 실수요자와 투자자 모두가 움직임을 멈췄다는 신호다. 금리 인상과 맞물리며 대출의 부담은 더욱 커졌고, 많은 사람들은 ‘지금은 기다릴 때’라고 판단한 것이다. 특히 6억 원 이상 고가 아파트에 대한 대출 전면 금지는 서울을 비롯한 수도권 중산층과 상위 계층의 매수 심리를 크게 위축시켰다.

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그러나 시장의 흐름을 단지 거래량과 상승폭만으로 판단하는 것은 위험하다. 아직도 서울 일부 지역, 특히 한강을 끼고 있는 주요 재건축 단지에서는 신고가가 이어지고 있다. 규제가 미치지 못하는 고가현금 유동층과, 재건축 기대감이 강한 지역에선 여전히 ‘사는 사람이 있는’ 것이다. 한남하이츠의 예처럼 한 달 새 4억 원 이상 오른 거래는 이 시장이 아직 꺼지지 않았음을 시사한다.

문제는 이 같은 불균형이 장기화될 수 있다는 점이다. 정부의 공급 대책이 실질적인 실행 단계로 접어들지 않는 한, 특정 지역으로 수요가 몰리는 쏠림 현상은 계속될 것이다. 부동산은 기본적으로 수급의 논리에 따라 움직인다. 공급이 부족하다는 인식이 강한 서울에서 강력한 수요 억제 정책만 이어질 경우, 실수요자마저도 오히려 ‘지금 사야 하나?’라는 불안감에 사로잡힐 수 있다.

시장 심리는 언제든 바뀔 수 있다. 규제의 효과가 실질적인 거래 위축으로 이어졌다고 해서, 그것이 장기적인 가격 하락을 의미하진 않는다. 대출 문턱을 높여 일시적으로 수요를 묶어두는 것은 가능하겠지만, 근본적인 공급 불균형을 해소하지 않는다면 이 효과는 단기적인 진정제에 불과하다. 그 사이 시장은 눈치 싸움에 들어가고, 다시금 상승장을 예고하는 신호가 감지되는 순간 이전보다 더 거센 움직임이 나타날 수 있다.

정부가 지금 해야 할 일은 단순히 수요 억제가 아니라, 명확하고 지속가능한 공급 청사진을 제시하는 것이다. GTX 노선 개발, 재건축 활성화, 역세권 개발 확대 등 구체적인 실행 계획과 일정이 시장에 전달되어야 한다. 특히 재건축·재개발 관련 규제 완화나 인허가 속도 조절 등도 다시 논의할 필요가 있다. 시장은 숫자보다 심리로 움직인다. 불확실성이 클수록 가격은 예측할 수 없게 뛴다.

이번 대출 규제로 얻은 거래량 감소는 확실한 데이터지만, 이는 결코 ‘시장 안정’이라는 이름으로 포장될 수 없다. 그것은 어디까지나 ‘멈춤’일 뿐이며, 언제든 다시 시작될 수 있는 잠깐의 정적이다. 정부가 이 정적을 진정한 안정을 위한 기회로 삼으려면, 지금이야말로 공급과 수요의 균형을 진지하게 고민하고 실행에 옮길 때다. 시장은 잠들지 않는다. 단지, 다음 움직임을 준비하고 있을 뿐이다.